7 проблем при покупке земельного участка: как не дать себя обмануть?

К приобретению недвижимости надо отнестись с тщательностью, ни в коем случае не спешить и на каждом этапе подключать специалистов. В противном случае можно потерять средства, которых у фермера и так обычно бывает в обрез.

 

1. Проблемы с документами и регистрацией

 

Чаще всего встречается мошенничество, которое связано с заполнением документов на земельный участок или предоставлением неполного комплекта. Подвох в таких случаях заметить сложно. Например, продавец подготовил заранее документы не только на земельный участок, но и на человека, который выставляет себя потенциальным владельцем. А также  поддельных документах часто отсутствует пункт о том, что земельный участок обременен арестом земли или наличием ипотеки.  Вас должно насторожить, если документы предоставляет риелтор, но не предлагается лично встретиться с мнимым владельцем участка. 

 

У владельца земли как минимум должны быть паспорт и правоустанавливающие документы (например, договор купли-продажи, документы на наследство). Если вы покупаете землю с домом, документов всегда должно быть два: на землю и на дом. Договор купли-продажи оформляется на землю и дом вместе. 

 

Что делать. Для первичной проверки подлинности документов необходимо обратиться в органы Росреестра. По данному запросу появится возможность получить выписку из ЕГРН. В ней будут указаны правдивые данные владельца и его недвижимости. Для того, чтобы отправить такой запрос, нужно знать только кадастровый номер и адрес участка. Очень желательно для итоговой проверки и заключения сделки подключить юриста. 

 

2. Незамеченные «жильцы»

 

Если вы покупаете и землю, и дом, важно проверить – не прописаны ли в нем люди. Покупатели сельского дома по какой-то причине редко проверяют этот параметр. Обычно прописывают через домовую книгу, которая находится на руках владельца. Но при продаже дома владелец не передает ее покупателю под каким-либо предлогом, например говорит, что такой книги нет. И покупатель приобретает дом с прописанными в нем людьми

 

Что делать. Если домовую книгу продавец не предоставляет, надо отправиться в сельсовет, там обычно есть человек, который курирует вопросы прописки. Если такого нет, придется ехать в ближайший город в МФЦ с документами на дом, домовой книгой и владельцем дома.

 

3. Продавец-банкрот

 

Проверять важно не только документы на дачу, но и самого продавца (есть ли у него долги, ведутся ли в отношении него судебные разбирательства). К примеру, наличие у собственника на момент сделки крупных долгов может привести к потере дачного домика в случае, если прежнего собственника признают банкротом. Чем более крупные долги у продавца, тем выше риск его банкротства и возможного оспаривания сделки. Учтите, что можно оспорить сделку, совершенную за три года до банкротства продавца. 

 

Что делать. Надо проверить, не возбуждено ли в отношении продавца дело о банкротстве, нет ли вынесенных решений суда и возбужденных исполнительных производств на крупные суммы. Возбужденное дело о банкротстве можно проверить на сайте Единого федерального реестра сведений о банкротстве. Судебные акты можно проверить на сайтах суда общей юрисдикции и участка мирового судьи по месту регистрации продавца и месту нахождения земельного участка. Возбужденные исполнительные производства — на сайте Федеральной службы судебных приставов. Такие проверки также может провести риэлтор или юрист.

 

4. Отсутствие межевания

 

Совершить сделку по покупке земельного участка можно и при отсутствии межевания, переход права собственности при этом нормально зарегистрируется. Но если приобретение происходит с привлечением заемных средств, то банку потребуется полный пакет документов. По закону, перед тем как распорядиться земельным участком, необходимо провести межевание. Проблемы с межеванием могут быть минимизированы, если в выписке из ЕГРН уже определены границы участка на кадастровой карте. 

 

Что делать. Чтобы снизить риски споров, можно пригласить кадастрового инженера для определения реальных границ. Также нужно удостовериться, что указанные в выписке из ЕГРН данные соответствуют параметрам дома. Помимо этого, рекомендуется запросить собственника заказать градостроительный план земельного участка (ГПЗУ). Этот документ может заказать только собственник. Из него будет видно, что и каких размеров можно строить на участке, как его можно использовать.

 

5. Незарегистрированные постройки

 

Нередки ситуации, когда у продавца оформлено право собственности только на земельный участок, а расположенные на нем жилой дом и хозяйственные постройки не оформлены. С точки зрения приобретения права собственности здесь нет проблемы, поскольку постройки стоят на земельном участке и приобретаются покупателем. Однако проблемы могут возникнуть, когда покупатель решит зарегистрировать свое право собственности на них – например, для подключения газа. На этом этапе новый собственник может обнаружить, что дом возведен с существенными нарушениями. Например, частично расположен на чужой земле, что препятствует постановке его на кадастровый учет и регистрации права собственности. 

 

Что делать. Чтобы избежать подобных проблем, желательно покупать уже оформленные объекты. Если все-таки вы идете на риск, то это основание для серьезного торга и повод заставить продавца снизить цену.

 

6. Пересечение границ

 

Еще одна возможная проблема при покупке земли — наложение границ земельного участка на границы участков соседей или общего пользования. Если один сосед немного сдвинул забор на участок другого, следующий сделал то же самое, и в итоге собственник крайнего участка может недосчитаться нескольких соток земли. Частным случаем такой проблемы может стать наложение границ земельного участка на границы лесного фонда: это может помешать строительству на нем.

 

Что делать. Обратиться к кадастровому инженеру, который должен сверить координаты из выписки ЕГРН на конкретную местность с помощью геодезического оборудования. Проверить наложение границ на границы лесного фонда можно на соответствующих региональных порталах. Если наложение границ есть, то попросите продавца его исключить перед сделкой. Как правило, в большинстве случаев это можно сделать в упрощенном порядке и довольно быстро.

 

7. Коммуникации, не переданные на баланс

 

Для фермера эта проблема может стать буквально роковой – старые, изношенные коммуникации, не переданные на баланс специализированных организаций или органов местного самоуправления. Это может быть изношенный трансформатор, не переданный сетевой организации, или разбитая дорога, ветхий мост. Если эти объекты не переданы на баланс сетевиков, заставить их починить коммуникации невозможно. И вы можете оказаться отрезанными от электричества или возможности проехать куда-либо.

 

Что делать. Снизить риски можно, поговорив с соседями или посетив сельсовет. Узнать, кому принадлежат дороги, в каком они состоянии, чистятся ли они зимой. На чьем балансе состоит трансформатор, кто обслуживает мост.