Какие законы все изменили

Основу для новых правил заложили поправки в Земельный кодекс РФ и смежные законы. Изменения  в порядок перевода земель сельхозназначения в иные категории и изменения вида разрешенного использования были внесены Федеральным законом от 31.07.2025 № 295‑ФЗ, который вступил в силу с марта 2026 года и корректирует положения Земельного кодекса. Для практического применения новых правил важны и подзаконные акты. Так, с 1 марта 2026 года вступило в силу Постановление Правительства РФ от 28.11.2025 № 1943 «Об утверждении Положения о порядке установления и изменения категории земель и вида разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения».

Этот пакет документов запускает новый порядок: больше полномочий у регионов, но ключевая роль Минсельхоза при переводе сельхозугодий и более четкие правила по видам разрешенного использования.

Принцип «двух ключей»

Если раньше перевод сельхозземель в другую категорию во многом зависел от решения региональных властей, то теперь вводится «принцип двух ключей».

Он означает, что решение о переводе участка земли сельхозназначения в другую категорию принимается не только исполнительной властью региона, но и законодательным органом (например, региональным парламентом), причем оформляется в виде отдельного закона на каждый участок. Для некоторых случаев – прежде всего когда речь идет о сельхозугодьях (пашни, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения) – дополнительно требуется положительное заключение Минсельхоза России.

То есть, чтобы перевести сельхозугодья под иную категорию, например, под застройку, нужно пройти два уровня согласования: региональный и федеральный. Отсюда и образ «два ключа» – открыть дверь одним ключом (регион) уже нельзя, нужен второй (Минсельхоз РФ). Цель механизма проста: защитить сельхозземли от массового вывода под застройку и сохранить их именно для сельского хозяйства.

Что меняется для перевода сельхозземель

С 1 марта 2026 года перевод земель сельскохозяйственного назначения в другие категории стал процедурой «по исключению», а не по умолчанию.

Основные моменты:

• Для каждого участка, который планируется перевести, готовится отдельный проект регионального закона; его рассматривает и принимает законодательный орган субъекта РФ (например, Госсовет или заксобрание региона).
• Если в составе участка есть сельхозугодья, необходима положительная позиция Минсельхоза России. Министерство в отведенный срок (обычно до 20 дней) дает заключение: есть возражения или нет.
• Без одобрения Минсельхоза перевод сельхозугодий в другую категорию невозможен.

Важно, что заявления, поданные до 1 марта 2026 года, рассматривают по старым правилам – это предусмотрено переходными положениями закона и разъясняется в комментариях к изменениям.

Как новые правила влияют на деятельность фермера

Если вы – фермер или владелец КФХ, новые нормы важны в двух случаях:

1. Вы планируете развивать хозяйство и инфраструктуру на своих землях
   Тогда имеет смысл заранее понять, какие части участка относятся к сельхозугодьям, а какие – к иным землям в составе категории «сельхозназначения» (дворы, дороги, хозяйственные площадки). Сельхозугодья под особой защитой, и перевести их в другую категорию станет очень сложно
2. Вы рассматриваете покупку или аренду земли под хозяйство или агротуризм
   Теперь важно не только смотреть на категорию земли, но и проверять, не шел ли ранее по участку процесс перевода, есть ли риски отказа и как новые правила по ВРИ и «двум ключам» могут повлиять на будущие планы: от строительства переработки до развития сельского туризма

Практические советы для фермера

1. Разложите свой участок «по полочкам»
   Поймите, где у вас именно сельхозугодья, а где иные земли в составе категории сельхозназначения. Это поможет заранее отделить зоны, где «две ключа» будут работать на полную, от участков, где можно легально развивать инфраструктуру без перевода категории
2. Планируйте проекты с учетом новых ВРИ
   Если вы думаете о переработке, о сельском туризме или других дополнительных направлениях, смотрите, какие виды разрешенного использования доступны для вашей зоны по градостроительным регламентам. В ряде случаев можно обойтись корректировкой ВРИ, не затрагивая категорию земли
3. Изучите региональные законы и практику.
   В разных субъектах уже принимают свои законы и поправки под федеральные нормы – с описанием того, как именно у них работает «принцип двух ключей» и кто инициирует перевод участков. Для фермера важно понимать не только букву федерального закона, но и региональные нюансы
4. Не тяните с оформлением фактического использования.
   Если вы давно используете часть участка не по старому ВРИ (например, под склад, переработку или прием гостей), имеет смысл в 2026 году оценить варианты приведения документов в порядок по новым правилам. В противном случае любая проверка может поставить под вопрос и использование, и доступ к мерам господдержки