Домик в деревне: как построить гостевой дом на ферме

В 2021 году был принят Федеральный закон № 318-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "Об основах туристской деятельности в Российской Федерации" и статью 7 Федерального закона "О развитии сельского хозяйства"». В этом документе впервые прописано понятие сельского туризма. Это посещение сельской местности и малых городов для приобщения к традиционному укладу жизни, ознакомления с агропредприятиями и участия в сельхозработах. Документ не только закрепил термин, но и разрешил аграриям оказывать услуги по размещению туристов, предоставлять питание и организовывать досуг. 

 

Гладко было…

 

Закон принят, но остальная нормативная база для деятельности в сфере агротуризма еще не до конца разработана. Например, немало трудностей вызывает у фермеров, решивших построить гостевой дом на своей земле, запрет на строительство на сельхозземлях. С одной стороны можно, с другой нельзя. Но есть и третья сторона: строить можно на сельхозземлях, если вид разрешенного использования у конкретного участка прописан как «индивидуальное жилое строительство». Это земли, где можно законно построить фермерский дом – для себя и своей семьи. Но здания для коммерческого использования на таких участках строить опять нельзя. На этом круг замыкается.

 

 

Российские фермеры не были бы ни российскими, ни фермерами, если бы не нашли выход. Они возводят не капитальные дома, а быстровозводимые легкие конструкции, на которые закон смотрит гораздо благосклоннее. Есть минусы, и конечно, есть нюансы, но в целом работает.

 

Есть еще один законный способ: перевести земли в другую категорию. Скажем сразу, дело это сложное, долгое и практически невозможное. Власти стоят на страже сельхозземель, чтобы существенная часть из них, особенно в пригородах мегаполисов, не была застроена торговыми центрами и прочими объектами, не имеющими  к сельскому хозяйству отношения.

 

Третий способ – принимать туристов на законных основаниях, о чем мы недавно писали.

 

Все-таки надеемся, что законодательная коллизия будет разрешена. Тем более, что в развитие закона в 2022 году Министерство экономического развития издало приказ №617 «Об утверждении требований к средствам размещения, используемым для осуществления деятельности по оказанию услуг в сфере сельского туризма в сельской местности». Документ вступил в силу с 1 марта 2023 года и будет действовать до 1 марта 2029 года.

 

Условия для туриста

 

В приказе подробно прописаны требования к гостевым домам на сельхозземлях, начиная от освещения и заканчивая количеством квадратных метров на одного гостя. 

 

 

Так, центральный вход и подходы к гостевому дому должны освещаться в темное время суток искусственным освещением. При этом допускается освещение от альтернативных источников электропитания, в том числе аккумуляторных источников электропитания, солнечных батарей и ветрогенераторов. Необходимо подключить и аварийное освещение, например, аккумуляторные фонари. 

 

Освещение должно быть и во внутренних помещениях гостевого дома. Также мини-гостиницу нужно обеспечить горячим и холодным водоснабжением. В районах с перебоями водоснабжения фермеру придется позаботиться о минимальном запасе воды – не менее чем на сутки. Обязательно бесплатное предоставление питьевой воды в кулере в коридоре или бутилированной питьевой воды из расчета 1 бутылка воды объемом не менее 0,5 л на 1 туриста в сутки. Если горячего водоснабжения нет, нужно обеспечить нагрев воды.

 

Прописаны и требования к отоплению помещений гостевого дома. Так, допустимая температура в номерах варьируется от 18 до 24 °C в холодный период года, 20–28 °C – в теплый. В гостевом доме должны быть также система вентиляции (естественная или принудительная), туалетная кабина, обеспеченная искусственным освещением, умывальник с горячей (при наличии) и холодной водой и соответствующая вывеска на фасаде. Поскольку речь идет о гостевых домах в сельской местности, допускается уличных туалетов, обеспеченных искусственным освещением, умывальников, уличных душей, а также бань и саун.

 

 

Площадь номера для туристов должна быть не менее 6 кв.м при одноместном размещении, 8 кв. м – при двухместном. Если в комнате будут проживать больше туристов, на каждого нужно не менее 4 кв.м. Для сна туристам нужно предложить одно- или двухъярусные кровати с размером спального места 90х200 см, или 160х200см, если кровать двуспальная. В номере должны быть вешалки или крючки для одежды и головных уборов, стулья (табуреты, скамьи, пуфы), шторы (жалюзи, ставни), зеркало (может быть в прихожей).

 

Гости обеспечиваются комплектом постельных принадлежностей и белья: матрацем с наматрасниками, подушками с наволочками, одеялами, включая дополнительные одеяло (по просьбе туриста), простынями, пододеяльниками. Смена постельного белья должна проводиться перед вселением нового гостя, но не реже 1 раза в неделю. Кроме того, каждый турист должен получить не менее двух полотенец (их меняют 2 раза в неделю). 

 

 

Фермер, который задумал принимать гостей, должен благоустроить территорию, прилегающую к домику для гостей, подготовить подъездные пути с твердым покрытием для автомобилей и парковку.

 

Документы

 

Даже для строительства на собственном участке нужно получить разрешение на строительство.Этот документ выдает местная администрация. Фермеру нужно согласовать с ней будущее строительство. Если участок уже оформлен в собственность, сначала нужно проверить его статус, зарегистрировать адрес, получить кадастровую выписку, утвердить проект и план. Специалисты советуют заранее провести геологические изыскания: лучше заранее проверить землю, на которой будет стоять дом.

 

 

К заявлению на получение разрешения строительства нужно приложить документы:

 

• ФИО и паспортные данные владельца земельного участка;
• адрес и номер участка по кадастру;
• документальное подтверждение прав на участок;
• информация о видах разрешенного использования;
• справки, которые обосновывают целевое использование земли;
• схема планировки земельного участка с указанием месторасположения дома;
• градостроительный план;
• параметры будущего дома.

 

Что нам стоит дом построить

 

Затраты на строительство гостевого дома зависят от нескольких факторов: площадь, этажность (высота), материал, особенности грунта и т.д.

 

 

Например, практичное решение – гостевые дома из металлокаркаса. К преимуществам таких домов относятся прочность и долговечность металлической конструкции, относительно небольшой вес, что удешевляет строительство за счет устройства облегченного фундамента. Кроме того, если сделать свайно-винтовой, а не бетонный фундамент, сократятся и сроки: не потребуется ждать 28 суток, пока бетон просохнет и окончательно затвердеет. Такие дома энергоэффективны и обладают хорошей теплоизоляцией, экономя средства владельцев при эксплуатации. К плюсам добавляется быстрый монтаж (есть примеры, когда дом собирали за 2 дня). «Под ключ», т. е. с возведением фундамента, подведение коммуникаций, внутренней и внешней отделкой строительство дома занимает 1–2 месяца в зависимости от выбранных материалов. Как правило, металлокаркас дополняется стеновыми панелями и кровельными фермами из ЛТСК. Это строительная конструкция из тонкой стали, применяемая для строительства быстровозводимого здания. ЛТСК не дает усадки и не горит.

 

Цена комплекта для возведения дома площадью около 60 кв. м начинается от 600 тыс. руб. Это примерно столько же. сколько будет стоить сруб дома такой же площади из бруса и на 15-20% дешевле, чем конструкция из кирпича.

 

У домов из кирпича тоже много достоинств. Например, такие дома энергоэффективны за счет того, что кирпич долго остывает. Это огнестойкий и огнеупорный материал с высокими показателями шумоизоляции. Средний срок службы кирпичной коробки составляет 100–150 лет в зависимости от климата. Также это экологичный материал, не оказывающий вредного воздействия на здоровье человека.

 

 

Минус кирпичных домов – длительная усадка: процесс продолжается практически во время всей эксплуатации. Причина в том, что кирпич – тяжелый строительный материал, поэтому для дома потребуется мощный фундамент с хорошей несущей способностью. Это может быть плитный, железобетонный или ленточный фундамент Все они затратны по цене и требуют большего времени для устройства. Как и сам процесс строительства. Кирпичная кладка – на 100% ручная работа, поэтому дом площадью 60 кв. м в среднем возводится 6 месяцев.

 

Кроме того, кирпичный дом даже без учета фундамента, удовольствие довольно дорогое. На 1 кв. м кладки потребуется 104 двойных кирпича (размеры – 250x120x138 мм). В два раза больше, если покупать одинарный и укладывать в 2 кирпича. Нужно учесть, в регионах с холодным и умеренным климатом оптимальная толщина кладки составляет 380 или 510 мм плюс слой теплоизоляции.

 

На дом площадью 60 кв. м (10х6 м, общая длина внешних стен 32 м, площадь при высоте 3 м – 96 кв.м), потребуется 8,7 тыс. кирпичей для внешних стен с учетом площади оконных и дверных проемов. Если длина внутренних стен составит 24 м, при кладке в 1 кирпич потребуется (за минусом дверных проемов) потребуется около 6,5 тыс. кирпичей. Всего нужно купить примерно 15 тыс. кирпичей. Цена начинается от 12–15 руб. за один кирпич, и до 50 руб./шт., если кирпич огнеупорный. Итого 225 тыс. руб. будет стоить только кирпич без доставки, работы, фундамента, кровли и т.д. 

 

 

Деревянный дом для строительства в сельской местности – вполне естественное решение. Преимущества такого дома помимо экологичности это возможность использовать более облегченный фундамент по сравнению с фундаментом для кирпичного дома. Например, свайный, столбчатый, ленточный. К плюсам относится также энергоэффективность: деревянный дом обладает хорошей теплоэффективностью и быстро нагревается. Построить деревянный дом можно за 3 летних месяца, если не подведет погода. Но усаживаться дом будет 1–2 горда, особенно, если брус недостаточно просушили. Срок службы деревянных домов существенно меньше, чем у кирпичных или металлокаркасных. Кроме того, такие дома более пожароопасны, нужно дополнительно использовать специальные пропитки. Для гостевого дома важно, что дерево – плохой шумоизолирующий материал, поэтому нужно применять дополнительные материалы для звукоизоляции. Что касается цены, в среднем дом из бруса сравним с быстровозводимым. Но стоимость может сильно различаться в зависимости от качества, сечения бруса, сезонного спроса на него, регионального фактора и т.д. Например, на маркетплейсе Свое Фермерство продавец из Новосибирской области предлагает брус с размерами 150х100х6000 мм по цене 18 тыс. руб. за кубометр, а из Псковской продает брус 50х100х6000 мм по 11 тыс. руб. На дом площадью 60 кв. м из примера выше понадобится 14,4 куб. м бруса стоимостью 260 тыс. руб. (150х100х6000). Плюс доставка, работа и остальные материалы.

 

Где деньги, Зин?

 

Желание заняться агротуризмом есть, а собственных средств не хватает? На этот случай с 2022 года действует программа грантов Минсельхоза «Агротуризм». Ее действие распространяется на создание туристической инфраструктуры, а точнее гостевых домов. В 2022–2024 гг. ожидается строительств 300–350 домов с грантовой поддержкой. На строительство одного гостевого дома можно получить до 5 млн руб.

 

Поддержку в создании туристической инфраструктуры предусматривает и госпрограмма РФ «Развитие туризма». В том числе кредитование гостиниц и других объектов, продвижение турпродуктов, а также софинансирование проектов обеспечивающей инфраструктуры.

 

 

Есть и региональные меры поддержки. Например, в Мурманской области при помощи областных грантов и субсидий построен комплекс из 10 гостевых домов на пирсе с панорамой на устье реки Нивы и Белое море. Субсидии на строительство гостевых домов предусмотрены в Якутии: в 2023 году их выиграли 5 предпринимателей. В Калининградской области региональный Фонд поддержки предпринимательства выделил почти 19 млн руб. на открытие гостевого дома. Поищите информацию на портале правительства вашего региона.

 

Другой вариант. Для строительства гостевого дома вполне реально получить кредит, даже по льготной ставке. Например, цели кредита по программе 1764, ставку которого субсидирует государство включают инвестиции малого и среднего бизнеса в свое развитие. Процентная ставка начинается от 7.9% (ключевая ставка РФ + 2,75%, возможна индивидуальная ставка). Кредит можно получить на срок до 10 лет, а сумма – до 1 млрд руб. 

 

Для получения кредита фермер или фермерское хозяйство (в зависимости от того, кто будет выступать заемщиком по кредиту) нужно иметь статус субъекта малого или среднего предпринимательства: быть включенным в Единый реестр МСП. Также заемщик не должен иметь задолженности по налогам, сборам и другим обязательным платежам более 50 тыс. руб., не находиться в состоянии производства по делу о банкротстве. Если понадобится, в качестве залога может быть использовано оборудование, товары в обороте, недвижимость, транспорт, госгарантии субъекта РФ или муниципалитета, Корпорации МСП.

 

Заемщик должен работать в одной из приоритетных отраслей, в том числе в области туристской индустрии/гостиничном деле/организации общепита. Перед подачей заявки лучше ознакомиться с полным списком ОКВЭД, соответствующих перечню приоритетных отраслей экономики.

 

 

Если под условия льготного кредита деятельность не подпадает, обратите внимание на кредит для ИП и ООО на развитие бизнеса. Он выдается на строительство и ремонт зданий, а также рефинансирование кредитов сторонних банков, выданных на инвестиционные цели. Ставка начинается от 11,2% годовых, точная будет зависеть от сроков и целей кредитования. Сумма – до 20 млн руб, если кредит выдается на строительство, потребуется не менее 20% собственных средств. Срок кредита на строительство – до 5 лет, это зависит от целей, возможны отсрочка по платежам и досрочное погашение.

 

Заполняя заявку на кредит, нужно указать регион, где планируете его получить, название, ИНН, телефон для связи. Специалист банка перезвонит, уточнит детали и направит список документов, которые нужно предоставить. Если сумма заявки не превышает 10 млн руб., применяется упрощенная система оценки платежеспособности. Главное, избежать частых ошибок, которые совершают фермеры, подавая в банк заявку на кредит. После одобрения подписать документы нужно будет в офисе банка. Деньги поступят на счет заемщика, как правило, на все процедуры уходит 3 рабочих дня.

 

Агротуризм  – дело в России новое. Эта сфера быстро растет, набирая популярность у российских и иностранных туристов. Благо, нам есть что показать. Для фермера агротуризм означает диверсификацию бизнеса, то есть, ту самую возможность не складывать все яйца в одну корзину, а иметь доход от туризма, если основная деятельность в растениеводстве или животноводстве по каким-то причинам не принесла прибыли. 

 

Читайте также наши новые статьи:

• Кто на новенького: люпин как сельскохозяйственная культура
• Найти друг друга: как подружить ресторан и фермера
• Поведение – зеркало здоровья: как понять, что свинья заболела
• Насекомые против вредителей: энтомофаги начинают и выигрывают
• Знойное удовольствие: как открыть летнюю веранду ресторана за 5 шагов