Как фермеру получить землю без торгов

Начнем с законодательства. В 2022 году правительство приняло постановление №629, которое существенно упрощает предоставление земельных участков. Сначала действие постановления распространилось на 2022 год, затем его продлили на 2023 год (постановление правительства №2536 от 30 декабря 2022 года). Но не без условий.

 

• Условие 1

 

Участок должен находиться в государственной, муниципальной собственности или право на него не разграничено. Нельзя получить участок, принадлежащий гражданину или компании на праве частной собственности.

 

• Условие 2

 

Получить участок могут граждане для ведения садоводства или огородничества для собственных нужд либо для ведения личного подсобного хозяйства. Согласно постановлению, гражданам РФ или российским юрлицам можно предоставлять землю в аренду без торгов, чтобы те производили продукцию в рамках импортозамещения. В каждом регионе список свой. Например, по закону Московской области №32/2022-ОЗ от 25 марта 2022 г., землю без торгов дадут на 21 вид деятельности – выращивание зерновых, производство яиц и другие.

 

 

• Условие 3

 

Участок нужно использовать в соответствии с видом деятельности, который прописан в договоре, или арендодатель будет иметь полное право разорвать с вами отношения. Если использовать участок не по назначению, уполномоченный госорган может отказаться от договора аренды в одностороннем порядке. Тогда арендатор получит уведомление – и договор будет прекращен.

 

Впрочем, если вы наметили себе участок, который первоначально не был предназначен для фермерской аренды, получить его тоже можно. В таком случае муниципальные власти за полгода приведут документы градостроительного зонирования в соответствие с целями предоставления земельного участка. Исключение – если в выбранной вами зоне фермерская работа в принципе невозможна: например, разместить хозяйство в водоохранной зоне или заповеднике не получится никаким образом.

 

Участок

 

 

Если на примете уже есть земельный участок, выясните сначала, чей он и сдает ли собственник его в аренду. Это можно найти на публичной кадастровой карте, в сервисе Росреестра, где по каждому участку  прописаны сведения из государственного кадастра недвижимости. Здесь указаны границы муниципальных округов и населенных пунктов, схемы расположения земельных участков, форма собственности, кадастровая стоимость, площадь, ограничения.

 

Если земельный участок сдает в аренду, например, муниципалитет, потенциальному арендатору в соответствующее подразделение местного органа самоуправления нужно подать заявление «О предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка». 

 

Если  государственная собственность на участок не разграничена, заявление подают «О предварительном согласовании предоставления в аренду земельного участка». Все формы заявлений можно найти на сайтах региональных министерств имущественных отношений или муниципалитетов. Например, в Московской области участками, государственная собственность на которые не разграничена, распоряжаются органы местного самоуправления. Обратиться за получением участка здесь можно как через региональный портал государственных услуг – mosreg.ru или МФЦ.

 

Если земельный участок не сформирован, то есть, у него нет границ, номера и т.д. сначала нужно самостоятельно определить схематические границы участка, при помощи той же публичной кадастровой карты. Затем проверить, нет ли на этом участке ограничений, например, охранной зоны ЛЭП, газопровода и т.д. Лучше доверить это земельному юристу. Следующий шаг – подготовка схемы расположения участка кадастровым инженером. И только затем можно подавать заявление  «о предоставлении участка», куда и приложить свою схему.

 

 

Приготовьтесь к тому, что в аренде откажут еще на предварительном этапе. 

 

Частые причины отказа: 

 

• Неправильно составлена схема земельного участка (или вы этот файл просто предоставили не в том электронном формате).
• Участок сформирован без учета ограничений.
• На участок или его часть уже подал заявление кто-то другой.
• Участок изъят из оборота или ограничен в обороте.
• Участок зарезервирован для государственных или муниципальных нужд.
• Цель использования земли, указанная в заявлении, не соответствует разрешенному использованию земельного участка.

 

Если нет оснований для отказа, договор аренды ваш.

 

Выкуп земли

 

В 2022 и 2023 году арендаторы земельных участков получили дополнительную возможность приобрести земельные участки в собственность без торгов. Для этого арендатору нужно подать заявление все в тот же уполномоченный орган.

 

 

В заявлении нужно указать кадастровый номер запрашиваемого земельного участка, основание предоставления (тут будет подпункт «а» пункта 1 постановления № 629), вид права, на основании которого заявитель желает приобрести земельный участок, цель использования земельного участка.

 

Если нарушений со стороны арендатора, например, нецелевого использования земли,  нет, специалисты муниципалитета или регионального правительства подготовят договор купли-продажи. Останется оплатить выкупную стоимость участка.

 

Сколько стоит земля

 

Согласно п. 2 ст. 39.4 Земельного кодекса РФ, приобрести земельный участок можно за плату. Цену определяет собственник – государство или муниципалитет. Например, в Московской области цена продажи земельных участков регулируется двумя документами: законом Московской области № 23/96-ОЗ от 7 июня 1996 г. (статья 12) и постановлением правительства Московской области № 639/16 от 2 мая 2012 г. 

 

 

По этим документам, землю продадут за 3% кадастровой стоимости участка, если заявитель является собственником расположенного там здания, сооружения или какого-то помещения в них. В других случаях выкупная стоимость равна рыночной. Чаще всего, для расчетов применяют кадастровую цену участка, которая определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

 

Подводные камни

 

В постановлениях правительства №629 и №2536 фермеры не прописаны как отдельно, речь идет о гражданах и компаниях. Поэтому КФХ, скорее всего, будут рассматриваться органами власти, как юридические лица, для которых процедура немного сложнее, а оснований для отказа – больше.  Но в ноябре  2023 года вступил в силу закон, возвращающий фермерам возможность получить статус крестьянско-фермерского хозяйства без образования юридического лица. Действующим фермерам нужно сделать отметку в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей (ЕГРИП). 

 

Кроме того, в постановлениях правительства цели использования земельных участков, допускающие такой упрощенный порядок выкупа, сформулированы широко, а  конкретные виды разрешенного использования не перечислены. Это создает неопределенность при реализации, чаще всего, решение остается за муниципалитетами и департаментами земельных отношений региональных правительств.

 

 

Еще один подводный камень – срок договоров аренды и их продление. В правительственных документах (№629 и №2536) о нем ничего не сказано. По общему правилу, это означает, что применяются нормы Земельного кодекса. В этом документе прописано, что договор аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка заключается на срок до 49 лет по выбору арендатора (подп. 17 п. 8, п. 12 ст. 39.6).

 

Например, участок был взят в аренду ранее, а сейчас арендатор хочет его продлить, в нормативных документах не прописано, может ли он получить тот же участок без торгов.

 

До конца 2023 года фермеры, которые занимаются или планируют заниматься   производство импортозамещающей сельхозпродукции, могут получить государственные или муниципальные земельные участки в аренду. Причем в упрощенном порядке – без проведения торгов. Скорее всего, действие этих норм будет продлено на 2024 год, но пока соответствующее постановление правительства не принято. 

 

Читайте также наши новые статьи:

• Риски и плюсы группового содержания телят
• В зимнем силосе притаился листериоз
• Сельхозтехника на российских полях: импортозамещение или импорт?
• Как обеспечить биобезопасность свиней в небольшом хозяйстве
• Подержанный трактор: модели на века
• 8 шагов к правильному кормлению дойной кобылы
• Фермер или не фермер? Фермерские хозяйства снова можно регистрировать без юрлица... или нет

 

Россельхозбанк запустил маркетплейс фермерских продуктов «Своё Фермерство», здесь можно заказать мясо, молоко, а также корма для животных и технику от проверенных производителей.