Как проверить дом перед покупкой

Проверка дома перед сделкой — обязательный этап, обеспечивающий безопасность покупки и спокойствие дальнейшего проживания. Если пропустить этот шаг или подойти к нему формально, последствия могут быть серьезными, например, отказ в регистрации права собственности, оспаривание сделки в суде; требование снести дом из-за незаконного статуса; ограничения на пользование недвижимостью из-за градостроительных норм. А можно и потерять вложенные в недвижимость средства.

Основные риски для покупателя

Недобросовестный продавец может скрывать аресты, долги, обременения, судебные споры. Дом может быть построен с нарушениями или на территории с особым статусом (охраняемые зоны, санитарные ограничения). Также в доме могут быть прописаны лица, выписать которых будет сложно даже после покупки. Что касается земельного участка, он может иметь скрытые ограничения по использованию или быть объектом будущего изъятия для муниципальных нужд.

Чек-лист для проверки дома и участка

Проверка делится на два направления: анализ самого объекта и анализ продавца.

Проверка продавца (собственника)

1. Действительна ли доверенность на продажу (если продаёт представитель)
2. Нет ли у продавца учёта у нарколога или психиатра (важно для подтверждения дееспособности)
3. Был ли продавец признан банкротом, рассматривается ли сейчас заявление о банкротстве
4. Есть ли неурегулированные претензии от судебных приставов
5. Нет ли долгов перед государством, компаниями, физлицами, которые могут привести к судебным спорам или банкротству
6. ФИО собственника отсутствует ли в перечне террористов и экстремистов
7. Не участвует ли продавец (или его супруг/супруга) в судебных разбирательствах, связанных с этим домом

Проверка дома и участка

1. Есть ли зарегистрированное право собственности на дом и землю.
2. Стоит ли объект на кадастровом учёте, проведено ли межевание, указаны ли координаты
3. Не слишком ли часто менялись собственники (частые сделки могут указывать на проблемы)
4. Нет ли арестов, залогов, ипотек, других обременений
5. Отсутствуют ли долги по коммунальным услугам (электричество, газ, вода)
6. Кто прописан в доме, есть ли временно выбывшие
7. Использовался ли материнский капитал при покупке, выделены ли доли детям
8. Получено ли согласие органов опеки, если среди собственников есть несовершеннолетние
9. Соответствует ли вид разрешенного использования земли фактическому
10. Не проходит ли через участок красная линия, нет ли нарушений отступов по градостроительным нормам
11. Не планируется ли изъятие участка для муниципальных нужд
12. Какой статус у территории по генплану
13. Нет ли сервитутов (право прохода/проезда третьих лиц)
14. Не попадает ли дом в санитарные, охранные зоны, водоохранные полосы и другие специальные территории

Как проверить

Проверить дом перед покупкой в 2025 году можно с помощью официальных онлайн-сервисов, которые позволяют получить важную информацию о юридической чистоте сделки и состоянии объекта. Например, на сайте Федеральной нотариальной палаты можно проверить действительность доверенности, если сделку проводит представитель продавца. Это поможет избежать отказа в регистрации права собственности после передачи денег.

На портале Федеральной службы судебных приставов (ФССП) можно узнать о наличии исполнительных производств и долгов собственника, которые могут привести к аресту дома и его продаже для погашения обязательств. Также полезно проверить судебные дела с участием продавца или самого дома через базы данных судов общей юрисдикции и арбитража, что позволит оценить риски, связанные с банкротством или судебными спорами.

Федеральный реестр банкротств предоставляет информацию о признании продавца банкротом — покупка у таких лиц несет повышенный риск. Для проверки градостроительных ограничений, территориальной зоны, вида разрешённого использования (ВРИ), красных линий и планов застройки следует обратиться в администрацию по градостроительству. Там можно изучить актуальные генпланы, правила землепользования и проекты планировки.

На порталах Госуслуг или Росреестра можно заказать выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), чтобы узнать о праве собственности, кадастровом учете, наличии обременений и истории перехода прав на дом и земельный участок.

Таким образом, используя эти ресурсы, покупатель сможет самостоятельно проверить основные юридические риски, связанные с приобретаемой недвижимостью, ещё до заключения сделки.

Чтоб провести поверку, нужно запросить у продавца следующие документы:

• справка о зарегистрированных в доме (или домовая книга — для старых объектов)
• выписка из Росреестра на дом и участок
• документ-основание права (договор купли-продажи, наследство, судебное решение и др.)
• справка от психиатра (подтверждение дееспособности)
• нотариальное согласие супруга, если дом приобретен в браке
• квитанции об оплате коммунальных услуг за последний месяц
• согласие органа опеки, если среди собственников есть дети

Проверка юридической чистоты дома и участка — это не формальность, а необходимое условие безопасной сделки. Не стоит полагаться только на слова продавца: используйте официальные сервисы и требуйте документы. Такой подход позволит избежать большинства неприятных сюрпризов и сохранить ваши инвестиции.

Читайте также:

• 3 шага для регистрации прав на земельный участок
• Законопроект: новые штрафы для собственников земли и зданий
• Регистрация крестьянско-фермерского хозяйства: 5 шагов и 3 дня
• Законопроект: новые правила для садоводов и огородников